Le Principe de la loi Scellier :

La LOI SCELLIER c'est une REDUCTION D'IMPÔTS pouvant aller jusqu'à 21%.de votre investissement.

Il existe 3 dispositifs pour les investissements immobiliers dans le cadre de la Loi Scellier :

• la Loi Scellier classique

• la Loi Scellier Carrez ou Loi Scellier Sociale

• la Loi Scellier Censi Bouvard ou Loi LMNP Bouvard

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1/ La Loi Scellier Classique

La Loi Scellier s'adresse à tous les contribuables français investissant dans des logements neufs entre 2009 et 2012 (logements destinés à la location).
Ce n'est donc plus un abattement sur le revenu comme dans le cadre de Loi Robien ou la Loi Borloo, mais bel et bien une « Réduction d'impôt » étalée sur 9 ans et reportable.

Qui peut bénéficier de la loi Scellier ?

Tous les contribuables français qui acquièrent, dans une zone précise (classée en 5 catégories A, Abis, B1, B2 et C), entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf (ou en l'état futur d'achèvement) peuvent bénéficier de la loi dite Scellier et de cette réduction d'impôt :

Les logements concernés dans le cadre de la loi Scellier :

Tous les immeubles neufs, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes à la Réglementation en vigueur. La réglementation thermique en vigueur s'entend :

RT 2005 pour les constructions neuves bénéficiant d'une demande de permis de construire déposée après le 31 août 2006 et RT BBC pour les constructions neuves souhaitant bénéficier du label BBC et de la réduction d'impôts consécutive.

Sont exclus de la loi Scellier les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques.

Les obligations de la loi Scellier

Dans le cadre de la loi Scellier, la réduction d'impôt est conditionnée à l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
L'engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble.
Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret.
Un seul logement par an accordé et le plafond d'investissement retenu est de 300 000 €.

L'investissement est réalisé dans un zonage précis défini par le législateur en zone A,Abis, B1 ou B2.

Un plafond de loyer est appliqué dans le cadre d'une déficalisation de type Scellier :

Les avantages fiscaux de la loi Scellier

La loi Scellier permet une réduction d'impôt de 13 % du prix de revient du logement.
Avec un plafond de 300 000 € d'investissement et un seul logement par an.
Cette réduction d'impôt de 25 % de l'investissement s'étale sur 9 ans de manière linéaire.
Exemple : pour un investissement de 200 000 €, la réduction est de 26 000 € sur 9 ans, soit 2.888 €/an

Lorsque la réduction d'impôt au titre d'une année excède l'impôt dû au titre de cette même année, le solde de réduction d'impôt peut être imputé sur l'IR des années suivantes (jusqu'à la 6ème année incluse). La priorité est donnée pour le mode de calcul aux plus anciens reports jusqu'aux plus récents et ce avant la réduction d'IR de l'année N.

Pour compléter le dispositif de la loi Scellier, une loi Scellier dite « sociale » a été mise en place. elle est souvent appelée Scellier-Carrez du nom de ses initiateurs.

Principe loi Scellier sociale

Le principe du régime Scellier social aussi appelé Scellier Intermédiaire, est d'octroyer une réduction d'impôt supplémentaire de 4 % pour 2 nouvelles périodes triennales (3 ans) soit 2 x 4 % = 8 % sur 6 ans (après les 9 premières années), portant ainsi la défiscalisation maximale possible sur 15 ans à 29% du montant d'acquisition à compter de 2012.

Ce qu'il faut retenir :

• Loi Scellier = 13% de réduction d'impôt sur 9 ans (si logement BBC)

• Scellier social = 29% de réduction d'impôt sur 15 ans : 21% sur 9 ans puis 8% sur 6 ans

• Scellier social = abattement de 30% sur les loyers

La défiscalisation loi Scellier permet à l'investisseur de choisir entre deux régimes de défiscalisation : soit la loi Scellier dite « normale », soit l'investisseur peut choisir l'option « sociale » de la loi Scellier.

Dans le cas de la loi Scellier « classique », la réduction d'impôt s'effectue sur 9 années. Elle est équivalente à 13% du montant investi (plafonnée à 300 000 euros). La loi Scellier n'impose que le seul respect d'un plafond de loyer en fonction de la zone géographique d'implantation du bien.

Dans le cas du « Scellier social », la réduction d'impôt est équivalente en tout à 29% du montant investi (toujours plafonnée à 300 000 euros), mais cette fois la réduction d'impôt s'étale sur 15 ans, divisé en deux périodes :

• Une période de 9 ans, avec 21% de réduction d'impôt,

• Puis une deuxième période de 6 ans (en fait 2 périodes de 3 ans), avec 8% (2x4%) de réduction d'impôt.

Pour bénéficier de l'option Scellier social, il faudra en contrepartie respecter à la fois un plafond de loyer (plafond inférieur d'environ 30% par rapport au plafond en loi Scellier) ainsi qu'un plafond de ressources du locataire.

A cela s'ajoute, pour le Scellier social, une déduction spécifique de 30% applicable au moment de la déclaration fiscale des loyers.

Lorsque le logement est loué dans les mêmes conditions que le dispositif Borloo : c'est à dire en respectant des plafonds de loyer et un plafond de ressources du locataire, qui ne peut être un ascendant ou descendant du contribuable, dans le cadre du Scellier social, il est possible d'avoir un abattement de 30 % sur les revenus bruts perçus. De plus, grâce à l'option Scellier social, si l'investisseur poursuit la location du bien immobilier à l'issue des neufs ans dans les mêmes conditions, il bénéficiera d'une réduction d'impôt supplémentaire de 8 % du prix de revient du logement à étaler sur les 6 supplémentaires, ce qui porte le total de la défiscalisation en Scellier social sur 15 ans à 29 % du prix de revient de l'investissement...

En résumé les avantages fiscaux du Scellier social sont :

• Une réduction d'impôt supplémentaire de 8% sur 6 ans. Soit une défiscalisation totale de 29% sur 15 ans du montant investi.

• Une déduction forfaitaire sur les loyers de 30% au niveau de l'imposition des revenus fonciers.

Le principal avantage de la loi Scellier dite « sociale » est que le montant d'impôt que vous défiscalisez est beaucoup plus important en Scellier social qu'en Scellier classique.

Exemple :

Pour un investissement maximum de 300 000 euros vous défiscaliserez :

• En loi Scellier « classique » : 66 000 euros sur 9 ans, soit 7 333 euros par an

• En Scellier social : 96 000 sur 15 ans, soit 7 333 euros par an pendant 9 ans puis 5 000 euros par an pendant 6 ans

Les avantages de la loi Scellier sociale, sont nombreux, tout comme le dispositif « classique » de la loi Scellier. La réduction d'impôt est plus longue, sur 15 ans (contre 9 ans pour le dispositif Scellier), ce qui permet de défiscaliser 29% du montant investi. A cela s'ajoute un abattement de 30% sur les loyers encaissés au niveau de l'imposition de vos revenus fonciers.

En contrepartie des avantages fiscaux supplémentaires dont bénéficie le Scellier social, l'investisseur devra respecter certaines conditions complémentaires et bien réfléchir à son choix entre loi Scellier et Scellier social.

1) En effet en optant pour le Scellier social l'investisseur percevra moins de revenus fonciers. Les plafonds de loyers étant inférieurs en Scellier social :

Tableaux comparatifs des plafonds de loyer

2) L'investisseur devra par ailleurs respecter en plus du plafond de loyer, un plafond de ressources du locataire, ce qui n'est pas le cas avec la loi Scellier.

3) En optant pour le Scellier social, on ne peut plus louer aux ascendants ou aux descendants, contrairement à la loi Scellier « classique » ou il est possible de louer à un ascendant ou a un descendant si celui n'appartient pas au même foyer fiscal que l'investisseur.

A noter, enfin que La réduction d'impôt dans le cadre du dispositif Scellier-Carrez n'est applicable qu'aux logements neufs dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation.

Plafonds loyers 2011 Scellier social

La réduction d'impôt de la loi Scellier s'étale sur 9 ans. En Scellier social la réduction d'impôt est sur 15 ans (9 ans + 2 x 3 ans) avec une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers (du dispositif Borloo). Il faudra pour cela respecter des plafonds de loyers.

Plafonds ressources 2011 Scellier social

Pour pouvoir bénéficier du régime Scellier social, il faudra aussi respecter des plafonds de ressources pour les locataires. Les plafonds Scellier social :

                                (Source : Bulletin officiel des impôts 24/02/2009, instruction 5-D-1-09)

Scellier classique ou Scellier social ?

Pour faire le bon choix entre loi Scellier classique et loi Scellier social, il faudra tout d'abord comparer le montant du loyer dans la ville où le logement sera acheté et mis en location en loi Scellier avec le montant des plafonds de loyer pratiqués en loi Scellier social. Si les loyers moyens pratiqués dans la ville d'acquisition sont inférieurs aux loyers plafonnés en Scellier social, l'investisseur aura tout intérêt à choisir l'option Scellier social. Il bénéficiera d'une défiscalisation plus longue sans être pénalisé par des loyers trop faibles.

De plus, grâce à l'option Scellier social, il pourra bénéficier de la déduction spécifique de 30% lui permettant ainsi d'accroitre le déficit foncier imputable sur ces revenus.

Dernier avantage du Scellier social, l'investisseur peut échapper plus longtemps aux prélèvements sociaux de 12,3% (en 2011), grâce notamment à un déficit foncier plus élevé. Le choix pour le Scellier social sera donc particulièrement intéressant pour les investisseurs fortement imposés et / ou qui disposent déjà de revenus foncier.

A l'inverse si les loyers constatés dans la ville d'investissement sont supérieurs aux plafonds de loyer en Scellier social, l'acheteur aura intérêt à choisir la loi Scellier classique. Il pourra du coup bénéficier d'une rentabilité locative plus élevée sans contrainte de revenus pour le locataire.

La LOI CENSI BOUVARD (LMNP SCELLIER) c'est une REDUCTION D'IMPÔTS de 18 %
en 2011 et de 11% en 2012

La Loi Censi-Bouvard s'adresse aux contribuables français investissant dans des Résidences de Services (Résidences de Tourismes, Maisons de retraites, Résidences Universitaires…) en 2011 et 2012.
Ce n'est donc plus un simple amortissement du bien immobilier ou un abattement sur le revenu, mais bel et bien une « Réduction d'impôt » étalée sur 9 ans et reportable.

Qui peut bénéficier de la loi CENSI BOUVARD ?

Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf * (ou en l'état futur d'achèvement) affecté en Location Meublée à l'exploitant d'une Résidence de Services durant au moins 9 ans.

* Logement Neuf : [ou d'un Logement achevé depuis au moins 15 ans ayant subit une Réhabilitation ou une Rénovation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l'ensemble des performances techniques mentionnées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III du Code Général des Impôts].

La location meublée n'est pas exercée à titre professionnel et les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Quels sont les logements ou résidences concernés dans le cadre de la loi CENSI BOUVARD ?

• Les Résidences avec Services pour étudiants.

• Les Résidences de Tourismes classées.

• Les Résidences de Santé Publique mentionnées au 2° de l'article L. 6111-2 du code de la santé publique.

• Les Résidences mentionnées aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles

• ou l'ensemble des logements affectés à l'accueil familial salarié de Personnes âgées ou Handicapées, prévu par les articles L. 444-1 à L. 444-9 du même code géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale.

Les obligations de la loi Censi-Bouvard

Dans le cadre de la loi Bouvard, la réduction d'impôt est conditionnée à l'engagement de louer le logement meublé (Bail avec l'exploitant de la Résidence) pendant une durée minimale de 9 ans.

La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date :

- d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement.

- d'acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation.

- d'achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation.

Le plafond d'investissement retenu est de 300 000 € annuel.

Quels sont les Avantages Fiscaux de la loi Censi-Bouvard ?

La loi Bouvard permet une réduction d'impôt de 18 % du prix de revient du logement. Avec un plafond de 300 000 €. Cette réduction s'étale sur 9 ans de manière linéaire :

Quant à la fraction du prix de revient excédant les 300.000 €, l'amortissement classique peut s'appliquer.
Concernant un logement achevé depuis au moins 15 ans et faisant l'objet de travaux de réhabilitation, la réduction est calculée sur le prix d'acquisition majoré du montant des travaux.